Tipps für Ihre Immobilien auf Usedom

Usedom gehört zu den touristisch wichtigsten Inseln Deutschlands. Jährlich erwarten die Inselbewohner zahlreiche Urlauber, die in den Hotels oder den zahlreichen Ferienwohnungen nächtigen. Neben den tausenden Urlaubern leben auf Usedom aber auch rund 76.500 Menschen auf der Insel. Besonderheiten für Immobilienbesitzer der Insel liegen darin, dass viele Mieter nach Rostock oder Umgebung zum Arbeiten pendeln, einige Mieter wohnen nur saisonal auf der Insel, weil sie im Tourismusbereich eine Anstellung haben.

Allerdings profitieren Immobilienbesitzer von der guten Lage. All jene Dinge müssen von Immobilienkäufern beachtet werden. Insgesamt haben Immobilienbesitzer auf Usedom aber auch mit den typischen Problemen eines Vermieters zu kämpfen. Immobilien werden als sichere Altersvorsorge oder zusätzliche Einnahmequelle gesehen, aber anstehende Konfliktpotenziale gern außer Acht gelassen. Folgende Aspekte sollten daher bei der Vermietung einer Immobilie beachtet werden. Angefangen bei Mieterhöhungen bis hin zu Streitigkeiten über Reparaturen, sind zahlreiche Konfliktpotenziale zwischen Privateigentümer und Mieter theoretisch vorhanden.

Die Wahl des Mieters und der Mietvertrag

Als Besitzer einer Wohnung und als Vermieter sollte die Wahl eines potentiellen Mieters nicht willkürlich sein. Anstelle dessen sind sachliche Argumente für oder gegen eine Person Grundvoraussetzung. Wichtig dabei ist beispielsweise die Vorlage einer SCHUFA-Bonitätsauskunft durch die jeweilige Person. Hieraus lässt sich bereits erkennen, ob der potentielle Mieter überhaupt fähig ist, die Miete dauerhaft zu bezahlen. Ansonsten sollten durch ein ausführliches Gespräch die wichtigsten Informationen zusammengetragen werden: Bisherige Adresse, Geburtsdatum, Personalausweisdaten, Beruf, Familienstatus, Einkommen, Vermögen und insofern notwendig, Angaben über die weiteren Personen, die mit in die Wohnung einziehen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den bisherigen Vermieter zu befragen, ob es noch Mietschulden gibt. Diese Informationen helfen, zukünftige Konflikte bereits von Beginn an zu verhindern.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der richtige Mietvertrag. Der sollte alle einzelnen Rechte und Pflichten klar auflisten und erläutern. Zu allererst ist festzulegen, um was für einen Mietvertrag es sich handelt. Bereits mündliche Mietverträge haben ihre Gültigkeit, sind allerdings selten. Meistens werden schriftliche Verträge mit den potentiellen Mietern abgeschlossen. Hierbei sollten alle wichtigen Informationen enthalten sein. Allerdings gibt es auch unzulässige Angaben, auf die der Vermieter verzichten sollte. Dazu gehören beispielsweise die Aufforderung, dass der Mieter in regelmäßigen Zeit-Abschnitten die Wohnung zu renovieren hat oder falsche Angaben über die Wohnfläche. Eine optimale Vertrauensbasis kann nur geschaffen werden, wenn von Beginn an ein ehrliches Miteinander vorhanden ist. Das minimiert Konflikte deutlich.

Überblick über weitere unzulässige und zulässige Angaben im Mietvertrag:

• Haustiere: Ein generelles Verbot ist nicht zulässig. Kleintiere wie Vögel, Hamster oder Fische können dem Mieter nicht verboten werden.
• Grillen: Der Vermieter kann ausdrücklich im Mietvertrag festhalten, ob und wo im Haus gegrillt werden darf. Das liegt im Ermessen des Vermieters.
• Rauchen: Ein Rauchverbot für die Wohnung oder den Balkon kann nicht im Mietvertrag festgelegt werden, aber für das Treppenhaus. Allerdings könnte sich dieser Aspekt bald ändern.

Nebenkosten, Mieterhöhungen und Steuervorteile

Einer der größten Streitpunkte sind die Nebenkosten. Sind diese im Mietvertrag nicht im Detail aufgeführt, erhalten viele Mieter je nach Höhe der entstandenen Kosten, den Eindruck, im Vorfeld unzureichend informiert worden zu sein. Bei Abrechnung ist es wichtig, dass der Vermieter sich immer genau an den jeweiligen vereinbarten Umschlagschlüssel bei der Nebenkostenabrechnung hält. Und nur so kann Transparenz und Einigkeit erzielt werden.

Mieterhöhungen sind grundsätzlich gesetzlich geregelt. Dabei kann bis zu einer bestimmten Obergrenze die örtliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Innerhalb von drei Jahren ist eine Mieterhöhung von höchstens 20 Prozent zulässig. Ist der Mieter mit einer Erhöhung einverstanden, kann aber jederzeit die Miete erhöht werden, wobei das eher die Seltenheit darstellen dürfte.

Steuerlich gesehen, ist der Besitz einer Immobilie auf Usedom von Vorteil durch die Möglichkeit, Investitionen als Werbungskosten steuerlich absetzen zu können. Zu diesen Werbungskosten zählen zudem auch Versicherungskosten oder Kosten für einen Makler, insofern sich der Immobilienbesitzer bzw. Vermieter für einen solchen entschieden hat.

Dokumentation der Immobilie optimal handhaben

Die meisten privaten Immobilienbesitzer haben neben ihrer Tätigkeit als Vermieter einen Job, der sie meist Vollzeit ausfüllt. Demnach sollte die Verwaltung der Immobilie so einfach wie möglich gestaltet sein. Hierbei können Tools oder Software-Lösungen wie beispielsweise der Hausverwalter 2014 (Lexware) helfen, alle wichtigen Informationen zu erfassen und stets das Praxiswissen der Immobilienverwaltung aktuell zu halten. Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Verwalters, der sich um alle wichtigen Aufgaben des Vermieters kümmert, unter anderem auch Jahresabschlüsse für den Eigentümer oder die Entwicklung von Optimierungsansätzen. Allerdings ist die Beauftragung eines Dienstleisters immer mit zusätzlichen, meist hohen Kosten verbunden. Insgesamt ist die fachgerechte Dokumentation aber Pflicht, nicht zuletzt für das Finanzamt.

Mietrückstände: Letzter Ausweg ist die fristlose Kündigung

Sollte ein Mieter mehr als zweimal hintereinander keine Miete zahlen, kann dem Mieter eine fristlose Kündigung vorgelegt werden. Verspäten sich die Zahlungen eines Mieters seit vielen Mietzahlungen, ist auch hier nach einer Abmahnung eine fristlose Kündigung möglich. Allerdings ist es ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen, um festzustellen, aus welchen Gründen Zahlungen nicht eingehen oder regelmäßig zu spät gezahlt werden. So können gemeinsam Lösungsansätze gefunden werden. Es besteht allerdings die Gefahr, dass trotz fristloser Kündigung der Mieter nicht aus der Wohnung geht. Dann handelt es sich um Mietnomaden. Die beste Methode, diesem Problem entgegen zu wirken, ist wie bereits erläutert, bei der Wahl des Mieters auf alle Informationen zu achten.

Insgesamt sollten potentielle Immobilienkäufer, die ihr Objekt an Privatpersonen vermieten wollen, sich darüber im Klaren sein, dass Usedom als attraktive Wohngegend die gleichen Probleme mit sich bringen kann wie jede andere Immobilie auch. Wichtig ist, sich im Vorfeld über das Mietrecht ausreichend zu informieren und klare Strukturen in die Verwaltung einzuführen. Das bedeutet auch, einschätzen zu können, inwieweit der Immobilienbesitzer selbst für die Verwaltung fähig ist oder ob es ratsamer wäre, einen Makler oder gar Verwalter einzuschalten.